①官民協働の住宅ローン

住宅ローンを大きく分類すると、国や自治体などの公的機関が提供する「公的ローン」と、民間の金融機関が提供する「民間ローン」の2種類に分けられます。 

フラット35は上記には当てはまらず、独立行政法人である住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行います。 

具体的には、借り入れるときの窓口を民間金融機関が担い、貸し出したローンを住宅金融支援機構が買い取り、証券化して投資家に販売する仕組みとなっています。 

住宅金融支援機構は国土交通省と財務省が所管する独立行政法人なので、信用力が高いことが特徴です。 

②全期間固定金利のみ 

住宅ローンの借入金利には以下の3種類があります。 

・全期間固定型 

・変動型 

・固定期間選択型 

フラット35は最長で35年間の「全期間固定型」にあたり、借り入れたときの金利が借りている間を通して全期間変わらないタイプの金利となります。金融市場の変動や日本経済の動きによって金利が左右されないので、先々の返済計画が立てやすくなります。特に最近は金融市場が安定しているとは言えないため、金融情勢にハラハラさせられることのない全期間固定型の金利がおすすめと言えるでしょう。 

③連帯保証人不要 

一般的に住宅ローンを借りる際には、連帯保証人を立てて数十万円の保証料を保証会社へ払う必要がありますが、フラット35では連帯保証人を立てる必要はなく、保証料も無料で利用することができます。また、一般的な銀行ローンのような厳しい審査がなく、審査が通りやすいのも特徴です。 

④団体信用生命保険（団信）加入不要 

団体信用生命保険（団信）は、債務者の死亡などで住宅ローンの返済が困難になった場合に、残債を保険金で弁済できる生命保険です。 

民間ローンでは団信に加入しないと申し込みできない場合が多く、その場合は持病などで団信に加入できない場合は住宅ローンの申し込み自体ができません。 

フラット35は団信に加入しなくても申し込みが可能なため、健康上の理由で団信に加入できない方でも住宅ローンを申し込むことができます。

⑤融資額の下限/上限あり 

フラット35には以下のとおり、最低融資額と限度額が定められています。 

最低融資額：100万円 

融資限度額：8000万円 

ただし、住宅の購入費、土地の取得費を含む建設費を超える額は借りられませんし、収入に応じて借入可能な額も変わってきますので、借入時は融資額と返済額を事前にシミュレーションしてライフプランに合った返済計画を立てましょう。

⑥融資率9割以下だと低金利 

フラット35は融資率によって金利が変わります。 

融資率とは、住宅の購入費、土地の取得費を含む建設費に占める借入額の割合のことです。 

フラット35は、融資率を9割以下、つまり住宅購入費の1割を自己資金で用意することで、融資率9割以上の場合と比べて約0.26％金利を低く借り入れることができます。 

一見小さな差にも見えますが、35年のローンになると僅かな金利の差でも大きな金額の差になることもありますので、返済計画を立てる際は融資率も考慮に入れましょう。 

⑦住宅の技術基準あり

フラット35を利用する条件として、新築・中古を問わず住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅である必要があります。 

技術基準のチェックは第三者の専門家が行います。断熱構造や配管設備の点検など、設計時、屋根工事完了時、竣工時にそれぞれ検査を行い、各検査に合格すると適合証明書が交付されフラット35の申し込みが可能になります。 

また、耐震性や省エネ性などより高い技術基準を満たす場合は、一定期間フラット35の金利が0.25%引き下げられる「フラット35 S」というプランで住宅ローンを借り入れることができます。住宅性能がどの程度基準を満たしているかについても、フラット35を利用する上では重要な要素となります。 

ここまでを読んで、フラット35の特徴についてはご理解いただけたでしょうか。 

この後、フラット35の申し込みを検討される方もいらっしゃるかとは思いますが、その場合に次に検討する必要があるのが「フラット35のどのプランを利用するか」です。 

フラット35には多くのプランがあり、代表的なものを一部紹介します。 

・フラット35 S 

耐震性や省エネ性などより高い技術基準を満たす場合に適用できる、一定期間金利が0.25%引き下げられるプランです。 

・フラット20 

借入期間を15年～20年にすることで、金利を引き下げられるプランです。 

その代わり、原則途中で21年以上に借入期間を延長することができません。 

・フラット35リノベ 

中古住宅の購入とリフォーム費用をまとめて借り入れることで、一定期間金利が引き下げられるプランです。 

・フラット50 

長期優良住宅として認定された住宅の購入時に利用できる、返済期間を最長50年まで設定できるプランです。 

他にも多くのプランがありますので、ご自身の希望や条件に沿ったプランを選択しましょう。 

フラット35のプランが決まったら、次は申し込みです。 

フラット35の審査は通常1週間～2週間かかります。 

申し込みには以下の書類が必要となりますので、事前に準備しておきましょう。 

＜必要書類＞ 

・フラット35借入申込書 

・今回の住宅取得以外の借入内容に関する申出書 

・所得を証明できる以下の書類 

　給与所得者：特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書、住民税課税証明書などの公的収入証明書 

　給与所得者以外：納税証明書、確定申告書のコピー 

・物件の建設費を確認できる書類（建物の工事請負契約書のコピーなど） 

・土地の登記事項証明書 

・土地の売買契約書のコピー（土地取得費に対する借入れを希望する場合） 

必要書類の準備が間に合わないと、スケジュールに影響が出てしまいますのでご注意ください。 

ここまで読んで、住宅ローンのフラット35についてご理解いただけたでしょうか。 

フラット35は官民協働で実現した、全期間固定金利の代表的なローンです。 

民間の全期間固定金利ローンより金利が低く、審査基準が柔軟な一方で、住宅の審査基準がありますので、民間ローンとどちらを選ぶかの参考にしてみてください。